Artikelen:
Geniet van Istanbul met Marc Guillet

Turkse commerciële vastgoedmarkt blijft aantrekkelijk voor vele partijen

21 feb
2011
Door: Marc Guillet
Er zijn nog geen reacties

in: Het Financieele Dagbladakmerkez

Istanbul – In de zakenwijken Maslak en Levent, met kantorenflats van meer dan vijftig verdiepingen, zijn bouwvakkers druk bezig. Het lawaai van boren, slijptollen en hamers klinkt uit boven het drukke verkeer.

Hier in het zinderende financiële en economische hart van Istanbul staan alle hoofdkantoren van de Turkse en buitenlandse banken en van machtige familieholdings als Sabanci, en is ook de effectenbeurs gevestigd. Er verrijzen nieuwe kantorenflats, want de vraag naar klasse-A kantoorruimten is groter dan het aanbod.

In het industriedistrict Ikitelli, met zijn talloze transportondernemingen, lopen distributiecentra en magazijnen weer vol dankzij de groei van de export. In 2010 ging het om een groei van 14%. Ook de eerste cijfers voor dit jaar jaar zijn veelbelovend: een exportgroei van 22,6% in januari vergeleken met een jaar eerder. Met uitschieters van 42% naar Nederland en 19% naar Duitsland.

De commerciële vastgoedsector in Turkije – retail, kantoren, bedrijfsgebouwen – heeft net als in de Verenigde Staten en Europa klappen gehad van de economische crisis. Maar anders dan in de rijke industrielanden werd de afnemende vraag in Turkije niet veroorzaakt door het uiteenspatten van een zeepbel op de huizenmarkt.

In Turkije was geen onroerendgoedzeepbel. ‘Vastgoed wordt in Turkije zelden gefinancierd door banken’, zegt Patrick van Dooyeweert, managing director van de internationale vastgoedonderneming Redevco in Istanbul. ‘Vrijwel iedereen betaalt cash. Dat is ook de reden waarom je in Turkije vaak gebouwen ziet die nog niet af zijn. Eerst wordt een stuk grond gekocht. En elke keer als er weer cash is wordt dat omgezet in stenen en beton. Zo komen er langzaam verdiepingen bij.’

De vraag naar hypotheken begint nu te groeien; in 2010 met 29,6%. Maar hypotheken maken maar een tiende uit van alle leningen en het aandeel van de hypotheekmarkt is nog geen 5% van het bruto binnenlands product. Door de traditioneel hoge inflatie – tot 2002 gemiddeld 70% – was de Turkse consument huiverig om langlopende leningen te sluiten. Ook nu nog waarschuwen consumentenorganisaties voor de financiële risico’s van hypotheken. Hun advies: niet langer dan vijf jaar en tegen een vaste rente.

Istanbul is de economische hoofdstad van Turkije. Wat hier gebeurt is een graadmeter voor de rest van het land. Zeker 55% van de Turkse handel komt uit Istanbul.

De Turkse economie kende in 2009 een krimp van 4,7%. Die krimp leidde ook tot een forse druk op de vastgoedmarkt.

‘In de kantorenmarkt gingen de huurinkomsten omlaag, maar de crisis werd vooral gevoeld in de retailsector’, zegt Isik Gökkaya, voorzitter van Gyoder, de Turkse brancheorganisatie van vastgoedinvesteerders. ‘Na de snelle groei in de twee jaren ervoor werd 2009 een periode van pas op de plaats voor winkelcentra en retail. Investeringen voor winkelcentra namen af en openingsdata voor nieuwe centra werden uitgesteld. De snelle krimp in de industriële productie en export leidde tot een afnemende vraag naar logistieke opslagruimten en bouwprojecten werden stilgelegd.’

Huurinkomsten van winkelcentra gingen in sommige gevallen met meer dan een zesde naar beneden. Er was ook sprake van leegstand. Maar niet overal. Bij vastgoedfonds VastNed Retail, dat sinds 2007 zeven winkels kocht in de twee meest prestigieuze winkelstraten van Istanbul, stonden de inkomsten niet onder druk, zegt bestuurder Arnaud du Pont. ‘De bezettingsgraad is ook goed. En bij de laatste acquisitie haalden we een nettorendement van 7%.’

Turkije verbaasde alle analisten door het spectaculaire herstel van 2010. In tegenstelling tot Europa was er sprake van een onstuimige economische groei van 7,85%. Dit jaar zal de groei naar verwachting uitkomen op 4,8% en de inflatie zakken van 8,55% naar een historisch dieptepunt van 5,7%.

‘De Turkse consumenten hebben zichzelf uit de crisis getrokken’, zegt Van Dooyeweert van Redevco. Hun kooplust was een belangrijke pijler voor de robuuste groei van 2010. ‘Turken zijn in positieve zin opportunistisch. Ze laten het geld niet in hun zak branden, maar geven het snel uit. Als ik de omzet en bezoekersaantallen van onze winkelcentra vergelijk met die van een jaar geleden, is er sprake van een groei van 20% tot 25%.’

Investeerders in de commerciële vastgoedmarkt zeggen vertrouwen te hebben in de stabiliteit en de groeipotentie van de Turkse economie. Turkije heeft een jonge bevolking, een grote markt van 72 miljoen consumenten – waarvan al 69% in de steden woont – en een groeiende middenklasse die steeds meer geld te besteden heeft.

Vastgoedbeleggingsfondsen als Multi Vastgoed, Corio, Wereldhave, VastNed en Redevco zijn om die redenen actief in Turkije. Corio investeerde er voor het eerst in 2005 toen het 47% kocht van de aandelen in Akmerkez, een van de populairste winkelcentra in Istanbul. Redevco maakte in 2007 een vliegende start met zes projecten. Met de bouw van winkelcentra en kantoorgebouwen in Istanbul, Ankara, Edirne, Manisa en Erzurum was een investering gemoeid van euro1 miljard. Het Gordion Shopping Center in een klasse-A wijk van Ankara was een van de twee nieuwe shopping malls die Redevco in 2009 opende.

In 2010 werden er in heel Turkije 25 nieuwe winkelcentra geopend, aldus brancheorganisatie Gyoder. Voorzitter Gökkaya voorziet een ‘overtollig aanbod van winkelcentra als de grote uitdaging voor de sector in de komende vijf jaar’. Wat de kantorenmarkt betreft noemt hij een tekort aan aanbod als het grootste probleem. Hij voorspelt een ‘enorme vraag naar kantoorruimte in de A-klasse, aangezien Istanbul een financieel centrum wordt’.

Gökkaya merkt een opnieuw aantrekkende belangstelling van buitenlandse investeerders. Daarbij wijst hij op het rapport ‘Emerging Trends in Real Estate Europe 2011’ van PwC en het Urban Land Institute. Daarin wordt Istanbul aangeduid als ‘de meest geschikte stad om te investeren in 2011’.

Reageren




*

Dordtse Deniz mag al een jaar Turkije niet uit: ‘Ik hoop op vrijspraak’

Duizenden Turken beboet voor roken in auto, maar aantal rokers neemt nauwelijks af

Horendol van ongevraagde verkooptelefoontjes

Animo mkb-ondernemers voor Turkije daalt dramatisch